物企投身“城市运营”是服务升级重要手段

元股证券:ygzq.hk

2月28日，重庆公布2026年首批《城市更新机会清单》，清单共收录重庆市207个优质项目，总投资近1200亿元，涵盖老旧小区改造、产业园区升级、商业商办盘活等多个领域。

笔者观察到，在去年7月14日至7月15日召开的中央城市工作会议“城市发展正从大规模增量扩张转向存量提质增效”的顶层定调下，各地城市更新正提速加力，物业管理行业随之迎来深刻战略转变。物企普遍告别此前粗放扩张与盲目并购路径，以“不进则退”的行业紧迫感，全面切入城市服务运营新赛道。这不仅重新定义了城市服务的核心能力边界，更清晰勾勒出存量治理时代城市服务的演进方向。结合多家物企2025年经营总结与市场化拓展实践看，过去一年，物管行业市场化拓展更重战略协同，更讲服务纵深，高质量拓展成为主流。

受房地产行业转型影响，传统住宅物业扩张增速放缓，物企主动将服务触角延伸至市政环卫、高校医院、社区养老、政府公建等场景，推动物业服务深度融入基层治理、城市更新与公共服务体系，实现从空间管理向全域一体化服务升级。

当前，物业管理行业聚焦四大赛道延伸业务。其一，医疗、教育、政府公建等公共服务赛道；其二，国家战略性新兴产业聚集园区、零碳产业园等产业运营赛道；其三，商业、文旅等创新场景服务；其四，老旧小区改造、社区养老等民生服务。在拓展模式上，物企以公开投标、合资合作、审慎收并购等方式抢抓城市运营服务机遇，打造标杆项目以点带面。比如，万物云是典型代表，其已沉淀108个城市服务项目，覆盖全国26个城市，涵盖老城老街、新城新区、科创片区等多元场景，形成可复制、可推广的城市服务解决方案。

另一方面，AI与数智化深度赋能，创新商业模式，构筑核心竞争力壁垒。政策红利与科技升级共振下，“AI+科技赋能”成为物企降本增效、提升竞争力的关键抓手，数智化布局领先的企业更易占得先机。部分头部物企聚焦城市运营、物业清洁等核心场景，规模化应用人工智能、服务机器人、物联网、无人机、算力平台等技术，显著提升服务效率与品质。另有头部企业主动构筑高附加值、强专业化壁垒，与数字基建、云计算龙头深度绑定，共享科技赛道增长红利。